Extraordinaria 15 · 2025-01-28

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                                       ACTA N°015-2024
                                  PERIODO CONSTITUCIONAL
                                          2024-2028

ACTA NÚMERO CERO QUINCE - DOS MIL VEINTICINCO DE LA SESIÓN EXTRAORDINARIA
QUE CELEBRA EL CONCEJO MUNICIPAL DEL DISTRITO DE CÓBANO EL DÍA VEINTIOCHO
DE ENERO DEL AÑO DOS MIL VEINTICINCO A LAS DIECISEIS HORAS CON CUARENTA
MINUTOS EN LA SALA DE SESIONES DE ESTE CONCEJO.
Con la presencia de las siguientes personas:
PRESIDENTE
Minor Centeno Sandi

VICE PRESIDENTA
Olga Moncada Ledezma

CONCEJALES PROPIETARIOS
Angie Bonilla Santana
Francisco Madrigal Céspedes
Denia Maria Villalobos Barahona
Carlos Mauricio Duarte Duarte

CONCEJALES SUPLENTES
Rafael Angel Duran Baltodano
Mario Delgado Rodriguez

INTENDENTE

VICE INTENDENTA

ASESORA LEGAL

SECRETARIA
Roxana Lobo Granados

AUSENTES
CONCEJALES PROPIETARIOS

CONCEJALES SUPLENTES
Diana salas Ibarra
Ivania Prendas Quesada

ADEMAS LA PRESENCIA DE:

Se comprueba el quórum y se da inicio a la sesión sometiendo a consideración del Concejo el
orden del día propuesto para esta sesión

ARTICULO I.                 ORACION
ARTICULO II.                AUDIENCIA. AUDITORIA
                            PRESENTACION INFORME DE AUDITORIA DE CARÁCTER
                            ESPECIAL SOBRE LA APROBACION, SEGUIMIENTO      Y
                            CONTROL DE LOS PERMISOS DE CONSTRUCCION
                            OTORGADOS Y LA TASACION Y CAPTACION DEL IMPUESTO
                            CORRESPONDIENTE

ARTICULO I.                 ORACION
A Cargo de la Vice Presidenta Lcda. Olga Moncada


ARTICULO II.                AUDIENCIA. AUDITORIA

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  a. Se recibe a la Lcda. Maricel Rojas auditora interna
PRESIDENTE. le da la bienvenida y concede la palabra

LIC. MARICEL ROJAS. Agradece el espacio e indica que viene a presentar el
INFORME       DE   AUDITORIA      DE    CARÁCTER       ESPECIAL      SOBRE      LA   APROBACION,
SEGUIMIENTO Y CONTROL DE LOS PERMISOS DE CONSTRUCCION OTORGADOS Y LA
TASACION Y CAPTACION DEL IMPUESTO CORRESPONDIENTE

RESULTADOS
   2.1 LA MUNICIPALIDAD CARECE DE UN PLAN REGULADOR INTEGRAL QUE POTENCIE EL
       CONTROL DEL DESARROLLO URBANO DEL DISTRITO

       El Distrito de Cóbano está experimentando un crecimiento notable de construcciones tanto en
la franja costera como en su zona urbana.
       No obstante, este proceso de desarrollo inmobiliario, como ha señalado previamente esta
Auditoría Interna en otros estudios, carece de un esquema de planificación urbana y ordenamiento
territorial integral (Plan Regulador Integral), aunque si existen algunos planes reguladores costeros.
Además, la Municipalidad no dispone de reglamentos relacionados, como el Reglamento de
Construcciones, el de Urbanizaciones, o el de Zonificación y Uso del Suelo, que orienten el
crecimiento inmobiliario acorde con las características del distrito.
       Estas deficiencias fueron reconocidas por la Coordinadora del Departamento de
Construcciones durante la reunión con la Auditoría Interna el pasado 9 de octubre, de la cual se
levantó una minuta. En dicha reunión, también se mencionó que solo se cuenta con reglamentos para
obras menores y demoliciones.
       Sobre este tema, el Plan de Gobierno 2020-2024 menciona la intención de continuar con la
elaboración del Plan de Ordenamiento Territorial para el Distrito de Cóbano, a través de un convenio
con el INVU, con un costo aproximado de 150 millones de colones. Sin embargo, un informe de
evaluación de ese Plan de Gobierno revela un atraso crítico en la aprobación de dicho plan, con un
cumplimiento menor al 50%. El diagnóstico identifica la falta de un manual para planes reguladores,
políticas para el desarrollo urbano, reglamentos de demolición, actualización del mosaico catastral
y la información geoespacial; también se señala la inexistencia de un plan regulador para Mal País-
Santa Teresa.
       El informe recomienda implementar un ordenamiento territorial adaptado, gestionar
instrumentos de planificación urbana, mantener el mosaico catastral actualizado y elaborar un plan
regulador integral para Mal País-Santa Teresa, entre otras acciones, acciones que son retomadas en
el Plan de Gobierno 2024-2028, donde se propone crear planes reguladores urbanos considerando
la protección ambiental, y mientras se elaboran, hacer cumplir la ley de construcción y aumentar los
inspectores municipales.
       De la lectura de los documentos citados, se reconoce que, a pesar de las buenas intenciones,
efectivamente la Municipalidad carece de un plan de ordenamiento territorial integral, situación que
hace prever que existen construcciones al margen de la normativa legal, en parte, porque existe un
desconocimiento e irrespeto de la población de las normas obligatorias referentes al uso del suelo,
lo que incrementa el riesgo de provocar un deterioro del paisaje y el medio ambiente del distrito.
       Lo indicado se ratifica en el hecho de que, en promedio, las multas por infracción a la ley de
construcciones fueron de aproximadamente un 12% de los ingresos totales percibidos durante el
2022 y 2023 por la recaudación de ese impuesto.

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      En ese sentido los artículos 15 y 571 de la Ley de Planificación Urbana y opiniones jurídicas
de la Procuraduría General de la República 2 (PGR), dicen de la potestad municipal en materia de
control y planificación urbana. El artículo 1° de la Ley de Construcciones establece que las
municipalidades son las encargadas de que las ciudades y demás poblaciones reúnan las condiciones
necesarias de seguridad, salubridad, comodidad y belleza en sus vías públicas y en los edificios y
construcciones que en terrenos de su jurisdicción se levanten, sin perjuicio de las facultades que las
leyes conceden en estas materias a otros órganos administrativos del Estado.

          2.2     DESAFÍOS DE FISCALIZACIÓN EN LA ACTIVIDAD INMOBILIARIA DEL
                  DISTRITO DE COBANO

       En 2022, los ingresos por concepto de Impuesto sobre Construcciones y multas por
infracción a la Ley de Construcciones fueron de ¢290 millones, disminuyendo en 2023 a ¢275
millones, lo que representa una reducción del 5%. Este comportamiento de los ingresos está
vinculado con los tipos de permisos de construcción aprobados por la Municipalidad, tales como
obras mayores, condominios, urbanizaciones, obras menores y viviendas de interés social, entre
otros.
       Sin embargo, a pesar de esta caída en los ingresos, se observa un aumento en la actividad
inmobiliaria, lo que sugiere deficiencias en el control y fiscalización de parte del Ayuntamiento,
como se detalla a continuación.

      La Municipalidad utiliza el sistema APC del Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos
de Costa Rica (CFIA) para gestionar y aprobar los permisos de construcción en la zona. Entre 2023
y lo que va de 2024, se han tramitado 981 solicitudes de permisos de construcción (535 en 2023 y
400 al 6 de diciembre de 2024). De estas, se aprobaron 213 en 2023 y 371 en lo que va de 2024, lo
que representa aproximadamente un 60% de aprobación de las solicitudes presentadas.

      Esta alta proporción de solicitudes que no logran la aprobación del CFIA, es igualmente
proporcional a los informes de clausuras por construcciones ilegales que realizan los inspectores del
área de construcciones de este Ayuntamiento. durante sus recorridos habituales, o como resultado
de denuncias o informes de fiscalización del CFIA.
      Según el registro en Excel que mantienen los inspectores municipales, en 2023 se realizaron
198 clausuras, de las cuales 132 casos (67%) no fueron regularizados por los interesados al cierre
del año. Esta tendencia se ha agravado en 2024, donde de las 167 clausuras realizadas, el 87% (145
casos) tampoco han sido regularizadas.

      Estos datos también coinciden con los informes emitidos por el CFIA en 2023 y 2024 3, donde
reportaron a la Intendencia Municipal diversas visitas a obras en el distrito de Cóbano. En dichas
inspecciones, se identificaron irregularidades como la ausencia de documentación oficial en el sitio
(planos aprobados por el CFIA y licencias municipales) y la ejecución de obras no autorizadas, al
haberse utilizado planos distintos a los aprobados por el CFIA y otras instituciones competentes.

      Con el objetivo de evaluar el seguimiento dado a las clausuras realizadas en 2023 y 2024, que
aún no cuentan con un permiso de construcción aprobado, se seleccionó una muestra de
construcciones clausuradas en un sector del distrito, específicamente en las áreas de Santa Teresa,

1
  Artículo 15: “Conforme al precepto del artículo 169 de la Constitución Política, reconócese la competencia y autoridad de los gobiernos
municipales para planificar y controlar el desarrollo urbano, dentro de los límites de su territorio jurisdiccional. Consecuentemente, cada
uno de ellos dispondrá lo que proceda para implantar un plan regulador, y los reglamentos de desarrollo urbano conexos, en las áreas
donde deba regir, sin perjuicio de extender todos o algunos de sus efectos a otros sectores, en que priven razones calificadas para
establecer un determinado régimen contralor. “; Artículo 57: “Está prohibido realizar obras de construcción contra lo prescrito en la ley,
los reglamentos y el respectivo permiso municipal”.
2
  Opinión Jurídica 106-J del 24 de julio de 2002
3
  NOTA: N-098-2024-DICO del 19 de marzo de 2024, NOTA: N-253-2024-DICO del 13 de junio de 2024, NOTA: N-254-2024-DICO del
13 de junio de 2024, NOTA: N-289-2024-DICO del 21 de junio de 2024, NOTA: N-290-2024-DICO del 21 de junio de 2024, NOTA: N-
334-2024-DICO del 10 de julio de 2024, NOTA: N-352-2023-DGP del 23 de junio de 2023, NOTA: N-411-2023-DGP del 19 de julio de
2023, NOTA: N-529-2024-DICO del 29 de agosto de 2024, NOTA: N-530-2024-DICO del 29 de agosto de 2024, NOTA: N-594-2024-
DICO del 19 de setiembre de 2024, NOTA: N-641-2024-DICO del 07 de octubre de 2024, NOTA: N-642-2024-DICO del 07 de octubre
de 2024, NOTA: N-643-2024-DICO del 07 de octubre de 2024, NOTA: N-719-2024-DICO del 28 de octubre de 2024, NOTA: N-732-
2023-DGP del 5 de enero de 2023, NOTA: N-754-2023-DGP del 17 de enero de 2023, NOTA: N-757-2023-DGP del 18 de enero de
2023, NOTA: N-758-2023-DGPdel 22 de enero de 2024

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Playa Hermosa y Santiago. Las inspecciones se llevaron a cabo los días 6, 9 y 10 de diciembre de
2024, con la participación de los inspectores municipales responsables del área de construcciones.
Durante estas visitas, los inspectores ejercieron sus funciones de control y seguimiento, mientras
que la Auditoría Interna verificó el estado de las construcciones y analizó los procedimientos
aplicados por los inspectores en cada caso.

      En total se efectuaron 21 visitas y en 18 de las clausuras seleccionadas correspondientes al
periodo 2023 y 2024, se pudo constatar que hubo rompimiento de sellos y casi en su totalidad ya las
construcciones están terminadas y en uso o en acabados finales. Solo en 3 casos legalizaron la
construcción mediante un permiso y el pago de su respectiva multa.

      También como parte de la verificación, se escogió un pequeño sector del distrito (Hermosa
arriba y Santiago) para visitar construcciones que se están realizando o que son de reciente
construcción a efectos de determinar cuáles de ellas han tramitado permiso o si la construcción
cumple con el permiso tramitado.

      Se visitaron 6 proyectos en construcción para pedirles el permiso o en su defecto, si no
contaban con permiso respectivo, hacer el procedimiento de clausura por parte de los inspectores
municipales. En 4 de los proyectos se constató la existencia de permisos, pero al hacer el proceso de
seguimiento y revisión por parte de los inspectores se detectaron incumplimientos, sobre áreas
significativas, cambios de diseños, incumplimiento de retiros, obras no autorizadas y otros que
requirió la clausura total o parcial del proyecto. En 1 construcción se pudo comprobar la inexistencia
de permisos por lo que también se hizo el levantamiento y la clausura correspondiente y en 1 caso
se hizo revisión y se constató el cumplimiento de los requisitos conforme al permiso solicitado por
lo que le confeccionaron la bitácora de cierre de obra.
      .
      Es importante recalcar que las visitas a construcciones sin previa clausura corresponden a un
sector muy limitado, lo que evidencia que muchas de las construcciones grandes en el mismo sector
quedaron sin visitar, debido principalmente a las limitaciones de tiempo y a lo lento que es el proceso
de revisión por parte de los inspectores en cada caso. Por esta razón se decidió que esta muestra
representara el arduo trabajo que los inspectores deben realizar para cumplir con su labor y para dar
cobertura a diversas zonas en desarrollo del distrito.

      Según los resultados obtenidos, se hace evidente el irrespeto de los administrados hacia la Ley
de Construcciones y las autoridades municipales. Además, se demuestra la falta de acciones
efectivas y oportunas de las autoridades municipales para dar seguimiento a los procedimientos de
clausura y al rompimiento de sellos colocados por los inspectores en obras ejecutadas al margen de
la normativa. En el 76% de los casos analizados, las construcciones clausuradas se completan y son
habitadas sin que se apliquen las sanciones correspondientes.

      Esta situación no solo desvirtúa el arduo trabajo de los inspectores municipales, sino que
también tiene consecuencias graves para las finanzas del municipio, ya que la falta de fiscalización
eficiente reduce los ingresos municipales por el incumplimiento en el cobro de los impuestos y
multas correspondientes, además de distorsionar el valor real del inmueble utilizado para el cálculo
y recaudación del impuesto sobre bienes inmuebles, con lo cual la municipalidad pierde la
oportunidad de generar recursos que podrían destinarse a la mejora de la infraestructura y servicios
públicos del distrito, limitando su capacidad para ofrecer un desarrollo ordenado y sostenibles..

      Además, desde un punto de vista legal, la falta de fiscalización efectiva expone a la
municipalidad a demandas judiciales por omisión o negligencia en el cumplimiento de su rol de
supervisión. En caso de desastres relacionados con edificaciones ilegales, como colapsos
estructurales, incendios o inundaciones, la municipalidad podría ser considerada responsable por no
haber intervenido a tiempo. Esto no solo traería consigo un grave daño a la seguridad de los
ciudadanos, sino que también provocaría una carga administrativa y económica significativa, ya que
se tendrían que asumir los costos de reparación de daños y compensación de víctimas.

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      En términos de orden urbano, la permisividad frente a construcciones ilegales fomenta el
desorden y la ocupación irregular del suelo, lo que dificulta la planificación territorial. Esto genera
áreas no reguladas que afectan la organización del municipio y la calidad de vida de los ciudadanos.
La invasión de áreas públicas o ecológicas sensibles puede acarrear daños irreparables al medio
ambiente, lo que a su vez pone en riesgo la sostenibilidad del municipio a largo plazo.

      Además, la falta de control y sanciones refuerza una cultura de incumplimiento, donde las
irregularidades se normalizan, lo que debilita la capacidad de la municipalidad para regular el
desarrollo urbano y debilita la confianza de la comunidad en las autoridades locales, ya que la falta
de una fiscalización estricta da lugar a una pérdida de autoridad institucional y socava la percepción
pública sobre la eficacia del gobierno municipal.

       La Ley de Construcciones en su artículo 87 establece que la municipalidad debe vigilar las
obras en su jurisdicción y el cumplimiento de la normativa. Asimismo, el Reglamento de
Construcciones dispone en su artículo 10 que, para efectos de fiscalización, debe mantenerse en el
sitio de la obra un juego completo de planos oficiales aprobados, el permiso de construcción y otros
documentos, junto con el original del permiso visible y la bitácora de obra del CFIA. La Ley también
señala en su artículo 95 que la Municipalidad debe verificar que las obras se ejecuten conforme al
permiso otorgado y que cumplan con los requisitos normativos una vez aprobado el proyecto,
realizando las pruebas necesarias para garantizarlo.


       2.3    IMPACTO DE LA NO APLICACION DE NORMATIVA INTERNA EN LA
              FISCALIZACIÓN MUNICIPAL

      A pesar de la labor que realizan los inspectores municipales para asegurar que las obras de
construcción en el distrito se lleven a cabo conforme a la Ley, la Municipalidad carece de
procedimientos formales para hacer más eficiente esta labor, así como de instrumentos adecuados
para supervisar y dar seguimiento a los informes de clausuras que realizan los inspectores en el
campo. No obstante, si posee el Reglamento de Demoliciones, que define el procedimiento aplicable
en los casos de obras construidas ilegalmente y que han requerido clausura; sin embargo, no se
evidencia su aplicación.
      Un ejemplo claro de esta falta de seguimiento, es el caso de las 277 clausuras pendientes de
regularización desde el 2023 al 6 de diciembre de 2024. Estas clausuras fueron emitidas por los
inspectores y entregadas a la Coordinadora del Área de Construcciones para que procediera con las
acciones correspondientes. A pesar de esto, hasta la fecha, se desconoce el estado de estas obras: si
están paralizadas, si fueron finalizadas o están en uso, ya que no se ha dado seguimiento ni
continuidad al trámite de clausura, ni al rompimiento de sellos. Tampoco se ha definido por escrito
el procedimiento interno que debe seguirse con el expediente administrativo que se conforme sobre
las obras construidas ilegalmente, situación que afecta gravemente el control y la efectividad del
procedimiento sancionador establecido en el Reglamento de Demoliciones del Concejo Municipal
de Distrito de Cóbano.
      El artículo 13 del Código Municipal dispone que, entre otras atribuciones, al Concejo
Municipal le corresponde dictar los reglamentos de la Corporación y organizar mediante
reglamentos la prestación de los servicios municipales.
      Además, se debe tener presente que las normas de control interno para el sector público
disponen que se deben diseñar, adoptar, evaluar y perfeccionar, como parte del SCI, las actividades
de control pertinentes, las que comprenden las políticas, los procedimientos y los mecanismos que
contribuyen a asegurar razonablemente la operación y el fortalecimiento del SCI y el logro de
los objetivos institucionales.
      El no contar con un procedimiento interno efectivo y eficaz incide en la definición de
responsabilidades internas, en mejorar los métodos de trabajo y su estandarización, en mejorar el
control interno y corregir cualquier desviación y que se eviten interpretaciones erróneas de las
labores. Asimismo, no permite desarrollar el papel importante de constituirse en la guía de los
funcionarios que desempeñan esas labores y evitar el desperdicio de recursos humanos y materiales,
además de contribuir al logro de una mejora continua.

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       Las causas de las debilidades determinadas en este aparte del informe responden a prácticas
administrativas que se han mantenido en el tiempo y que no se han corregido, por la ausencia de un
adecuado sistema de valoración de riesgos, que actúen como verdaderos componentes de un sistema
de control interno orientado a que las acciones que se llevan a cabo sobre el trámite, aprobación y
fiscalización de los permisos de construcción se ajusten a la legislación que aplica sobre esta materia,
en bienestar hacia el desarrollo del distrito.

          2.4       NECESIDAD DE UN REGISTRO INTEGRAL Y CONTROL DOCUMENTAL DE
                    PROYECTOS EN EL DEPARTAMENTO DE DESARROLLO URBANO

      Si bien la Coordinadora del Departamento de Desarrollo Urbano reconoce la existencia de
urbanizaciones y condominios en el Distrito, no existe un registro completo sobre estos proyectos,
que contengan toda la información relevante tal como el nombre del proyecto, nombre del
desarrollador, profesional responsable, dirección exacta, citas de inscripción registral de la finca y
del plano catastrado, cantidad de lotes, permisos otorgados e impuestos pagados, la viabilidad
ambiental del proyecto, el documento de supervisión por parte del Cuerpo de Bomberos, que tengan
la autorización del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, y que cuenten con la aprobación
del Concejo Municipal previa revisión técnica con sus correcciones preliminares4, ya que solo se
tiene en custodia los expedientes de uso de suelo donde se presentan los anteproyectos.

       Además, las normas de control interno establecen que es necesario disponer de
procedimientos efectivos para la preservación de los documentos y de la información que deba
conservar la organización en virtud de su utilidad o por requerimiento técnico o jurídico, de forma
tal que la documentación que respalda todas las operaciones institucionales sea custodiada en
archivos adecuados y esté disponible para su verificación 5.

       Estas debilidades de control reflejan un inadecuado manejo y control de los permisos de
construcción relacionados con este tipo de proyectos, y dificultan determinar fehacientemente si
los legajos que se mantienen en custodia en el Departamento de Desarrollo Urbano están
completos y obedecen a todas las solicitudes tramitadas.

        Además, dificulta a los funcionarios municipales disponer de suficiente información para
verificar en el campo el estado de las construcciones, o si las mismas se ejecutaron de
conformidad con la documentación aportada al Ayuntamiento para el trámite y aprobación las
licencias correspondientes.

3.        CONCLUSIONES

       El Distrito de Cóbano experimenta un fuerte crecimiento inmobiliario, pero carece de un plan
de ordenamiento territorial integral y reglamentos municipales adecuados para regular las
construcciones y el uso del suelo. Esto ha favorecido el desarrollo sin control adecuado, con riesgos
de impacto ambiental y deterioro paisajístico.
       Por otra parte, a pesar de una reducción del 5% en los ingresos por impuestos de construcción
y multas de 2022 a 2023, la actividad inmobiliaria en el Distrito de Cóbano ha aumentado, sugiriendo
deficiencias en el control municipal. La falta de fiscalización efectiva en la revisión de permisos y
de cumplimiento en las obras afecta la recaudación y facilita la evasión de impuestos.
       Asimismo, la falta de procedimientos formales y efectivos para la fiscalización de las obras
de construcción en el distrito ha generado serias deficiencias en el seguimiento de las clausuras y en
la aplicación del Reglamento de Demoliciones. Esta situación no solo debilita el control interno y la
eficiencia del proceso sancionador, sino que también afecta la transparencia y el cumplimiento de
las normativas legales, lo cual es fundamental para el desarrollo ordenado del distrito. La ausencia
de un procedimiento interno claro y la falta de un sistema de valoración de riesgos impiden mejorar
la gestión administrativa y corrigen las desviaciones, lo que a su vez retrasa el progreso y el
cumplimiento de los objetivos institucionales. Para garantizar el desarrollo eficiente y conforme a


4
    Artículo 120 del Reglamento de fraccionamientos y urbanizaciones
5
    Norma 5.5 de las normas de control interno para el sector público.

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la ley, es urgente establecer un marco normativo y de control más robusto, que optimice los recursos
y refuerce la eficacia de las autoridades municipales.
         Por último, la falta de un registro completo y detallado de urbanizaciones y condominios en
el Distrito de Cóbano dificulta el control efectivo sobre estos proyectos. Aunque la Coordinadora
del Departamento de Desarrollo Urbano reconoce la existencia de dichos desarrollos, no se dispone
de información esencial, como datos sobre el desarrollador, permisos, impuestos, viabilidad
ambiental y aprobaciones por parte de entidades regulatorias y el Concejo Municipal. Esto limita la
capacidad de verificación de los proyectos en el campo y afecta la custodia adecuada de los
documentos necesarios para validar el cumplimiento de la normativa.

4.   RECOMENDACIONES

     4.1. AL CONCEJO

     Brindar, en la forma y condiciones que le corresponden conforme a su competencia el apoyo
     necesario a las acciones que proponga la Administración para el cumplimiento de las
     recomendaciones giradas por esta Auditoría Interna, en el punto 4.2 de este informe, con el fin
     de potenciar las oportunidades de mejora en la gestión municipal, a efecto de contar con
     información de mayor calidad para la toma de decisiones de los Jerarcas y Titulares
     subordinados, y transparencia de la gestión.
     Es importante que este Jerarca esté atento, “in vigilando” de la efectiva implementación de las
     alternativas de mejora que adopte la Administración de este Ayuntamiento.
     Para el cumplimiento de esta recomendación deberá remitirse a esta Auditoría Interna a más
     tardar el 31 de enero del 2025, copia de los acuerdos adoptados

     4.2 A LA INTENDENCIA MUNICIPAL

     a) Elaborar, en coordinación con las unidades administrativas correspondientes, un plan de
        acción que recoja las distintas actividades necesarias para gestionar el desarrollo e
        implementación de un Plan Regulador Integral para el Distrito, que contemple tanto la
        planificación urbana como la zonificación adecuada del territorio, con el objetivo de guiar
        el crecimiento inmobiliario de manera sostenible y conforme a la normativa vigente. Este
        plan debe incluir la actualización del mosaico catastral y la información geoespacial,
        además de reglamentos específicos sobre urbanización, construcciones, y uso del suelo,
        alineados con la protección del medio ambiente y el desarrollo ordenado de la zona. Con
        estas acciones, se contribuiría no solo a un crecimiento ordenado y sostenible del distrito,
        sino también a una mejora en la recaudación de impuestos y a la preservación del paisaje
        y medio ambiente local.
        Para el cumplimiento de esta recomendación debe remitir a esta Auditoría Interna copia
        del plan de acción propuesto, a más tardar el 31 de marzo del 2025. Ver punto 2.1 de
        este informe.
     b) Elaborar y poner en práctica un plan de acción con actividades y responsables de su
        ejecución, que permitan fortalecer el proceso de fiscalización de las construcciones de
        todo el distrito. El plan debe incluir entre otras cosas, los recursos humanos, materiales y
        tecnológicos que promuevan mejoras en el proceso de inspección y el seguimiento de las
        obras, asegurando que cumplan con todos los requisitos que estipula la legislación sobre
        construcciones, así como el reforzamiento de la aplicación de sanciones para quienes no
        cumplan con las regulaciones.
        Para el cumplimiento de esta recomendación debe remitir a esta Auditoría Interna copia
        de los instrumentos de control debidamente divulgados e implementados, a más tardar el
        31 de marzo del 2025. Ver punto 2.2 de este informe.
     c) Actualizar el inventario de informes de clausuras pendientes de atención y en base al
        mismo, elaborar y poner en práctica un plan de acción con actividades y responsables de
        su ejecución, que permita revisar y realizar las actividades correspondientes para ejecutar
        el procedimiento requerido por la normativa en los casos en que los responsables de los
        inmuebles hayan incumplido con las instrucciones que se les notificó en la clausura y que

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         no se les dio seguimiento; tanto las que corresponden al periodo 2023 y 2024 como las
         anteriores.
         Para el cumplimiento de esta recomendación debe remitir a esta Auditoría Interna copia
         del inventario actualizado y de las acciones a ejecutar en el corto y mediano plazo para
         poner al día dicho seguimiento, a más tardar el 31 de marzo del 2025. Ver punto 2.2 de
         este informe.
      d) Elaborar y poner en práctica instrumentos formales de control de los procesos y
         procedimientos que deben ejecutar los funcionarios municipales que realizan tareas de
         inspección y aplicación de sanciones conforme al Reglamento de Demoliciones del
         Concejo Municipal de Distrito de Cóbano; así como de los controles de supervisión que
         se deben ejercer sobre las tareas que llevan a cabo los inspectores en el campo y a las
         obras que están clausuradas. De igual manera, debe instaurar un mecanismo para evaluar
         y actualizar continuamente estos procedimientos, con el fin de adaptarlos a las normativas
         vigentes y a los cambios en el desarrollo urbano del distrito.
         Para el cumplimiento de esta recomendación debe remitir a esta Auditoría Interna copia
         de los instrumentos de control debidamente divulgados e implementados, a más tardar el
         31 de marzo del 2025. Ver punto 2.3 de este informe.

      e)   Ordenar a la Coordinadora del Departamento de Desarrollo Urbano, la instauración de un
           sistema de gestión documental integral que registre y organice toda la información
           relevante de las urbanizaciones y condominios existentes en el Distrito, que contenga
           entre otras cosas informacion tal como el nombre del proyecto, nombre del desarrollador,
           profesional responsable, dirección exacta, citas de inscripción registral de la finca y del
           plano catastrado, cantidad de lotes, permisos otorgados e impuestos pagados, la viabilidad
           ambiental del proyecto, el documento de supervisión por parte del Cuerpo de Bomberos,
           que tengan la autorización del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, y que cuenten
           con la aprobación del Concejo Municipal previa revisión técnica con sus correcciones
           preliminares
           Para el cumplimiento de esta recomendación debe remitirse a esta Auditoría Interna
           copia de la estrategia elaborada, a más tardar el 31 de marzo del 2025. Ver puntos 2.4 de
           este informe.

5.    CONSIDERACIONES FINALES
      5.1      La información que se solicita en este informe es para acreditar el cumplimiento de
      las recomendaciones, deberá remitirse en los plazos y términos antes fijados por la Auditoría
      Interna.
      5.2 Se recuerda a la Administración la obligatoriedad de analizar e implementar las
      recomendaciones emitidas por la Auditoría Interna, en cumplimiento de lo establecido por el
      artículo 12, inciso c) de la Ley General de Control Interno, N° 8292.

MARIO. Qué posibilidad hay de darles un plazo porque se está perdiendo mucho dinero, yo lo que
veo es que los inspectores van clausuran y ya
MARICEL. La ley de construcciones establece los plazos, hay un proceso y si este se termina y la
persona no formaliza nada se pasa a la Intendencia, y la multa es solo para los que tienen permiso
de construcción, sino hay permiso de construcción lo que procede es la demolición.
DENIA. Se ha hecho alguna demolición en el distrito
MARICEL. Creo que no, solo en la zona marítimo terrestre por orden judicial
MINOR. Este informe nos deja preocupados, 2 o 3 inspectores mas se pagan solos por la cantidad
de dinero que se está dejando de percibir, esto está a la libre.
OLGA. Esta informacion es preocupante y los datos no calzan, el desarrollo del distrito es evidente
pero los ingresos más bien bajan, por eso yo decía en el otro informe que es muy importante las

EXT. 015-25
28/01/2025




evaluaciones, y debemos tomar esto con seriedad no quedarnos solos con la preocupación sino
también ocuparnos
Me preocupan las mega construcciones, como concejo deberemos ponernos a trabajar en esto.
La felicito excelente el informe me deja todo muy claro
RAFAEL. Como dos inspectores van a dar seguimiento a los mega proyectos?
OLGA. Si hicieran el seguimiento a dos megaproyectos por mes ya es algo, talvez los
departamentos no tienen las herramientas para los seguimientos donde existen plazos
FRANCISCO. Lo que mas preocupa es que a las construcciones humildes si les llegan, pero a los
mega proyectos no
MINOR, esto refleja que vamos perdiendo por goleada.
CONSIDERANDO:
    ❖ Que la auditoria ha presentado el informe denominado INFORME DE AUDITORIA DE
        CARÁCTER ESPECIAL SOBRE LA APROBACION, SEGUIMIENTO Y CONTROL DE LOS
        PERMISOS DE CONSTRUCCION OTORGADOS Y LA TASACION Y CAPTACION DEL
        IMPUESTO CORRESPONDIENTE
ACUERDO N°1
Con cinco votos presentes a favor SE ACUERDA: 1.1. Dispensar del trámite de comisión”.
ACUERDO UNANIME
1.2. Informar a la administración que se brinda el apoyo necesario, según nos corresponda, a las
acciones que propongan para el cumplimiento de las recomendaciones giradas por la Auditoría
Interna, en el punto 4.2 de este informe.*****
1.3. Solicitarle a la Intendencia le remita a este Concejo copia del informe que se envié a la
auditoria. ACUERDO UNANIME. Votan a favor los Concejales Minor Centeno Sandi, Carlos
Mauricio Duarte, Denia Villalobos Barahona, Francisco Madrigal Céspedes y Angie Bonilla
Santana
*********************************************U.L.**************************************************
PRESIDENTA. Al ser las diecisiete horas con treinta y cinco minutos se da por finalizada la sesión.



Sr. Minor Centeno Sandi                                  Sra. Roxana Lobo Granados
PRESIDENTE                                               SECRETARIA